自民國92年7月23日「不動產證券化條例」公布施行以來，國內第一檔不動產證券化基金REITs (Real Estate Investment trust）──富邦一號，在上周正式掛牌（3 月10日），為國內推動不動產證券化擘劃新的里程碑。
「不動產證券化條例」完成立法之後，不論是主管機關或不動產相關業者，都希望能夠藉此機制，為房地產市場注入資金活水，未來這一類商品的需求必然不小，商機也會愈來愈大。

以額度58.3億元的富邦一號不動產投資信託基金為例，已超額認購五倍，市場熱度可見一斑，其中一般投資大眾比重就占了六成，主要是因為REITs具有穩定收益、流通性佳及富人節稅規劃等特質。

適中長期投資

以美國經驗來看，REITs過去12年的年平均報酬率接近4％，不僅高於定存，也高於直接購置不動產或投資不動產相關類股，堪稱是理想的中長期穩定收益工具。租金收入提升、建物本身價值攀升，都是促使REITs收益成長的動力。

該基金一開始的投資標的，是富邦集團在台北市精華地段的三棟商業辦公大樓，承租客戶包括天母富邦大樓的美國在台協會，相當於是美國政府；中山北路大樓的全球人壽（Aegon），也是世界知名的保險公司；至於富邦人壽大樓則由富邦集團關係企業租用。

除承租客戶相當良好，租期也長達九至十年，租金收入相當穩定，因此，相當適合規劃為不動產證券化商品。

由於出租率都是百分之百，未來殖利率穩定，加上每年固定配息，未來每年投資報酬率約3.8﹪到4﹪，息率高於銀行定存及債券型基金，年淨收益將100%分配給投資人，最低申購金額僅需新台幣1萬元，不但大幅降低參與不動產市場的風險與門檻，再加上REITs是採分離課稅，免徵證券交易稅，在資本市場掛牌，流通性佳，也讓冀望中長期布局、獲取穩定收益的投資人，多了一個穩定、風險相對低的投資選擇。可以預見，未來將陸續推出的不動產證券化等金融商品，勢必會引起投資大眾的注意目光。

其他有不動產證券化規劃的個股中，以台肥、厚生的進度較明朗。台肥已規劃南港經貿園區的精華地段，未來將透過REITs模式實現獲利，並將配合第三、四期軟體工業園區的發展，這種增值模式都比過去的投資開發方法更好。

收益高受重視

厚生規劃的厚生一號，進度可能緊接在富邦一號之後，在年收益率5%的吸引下，也同樣獲得市場重視。

不過投資大眾仍須觀察，市場是否供過於求，當空置率增高、租金下滑，導致不動產價值向下修正時，就可能影響投資獲利。

不動產證券化是衍生金融投資的過程之一，投資主體標的為「不動產」，而「證券化」後之「證券」則是投資工具的客觀表徵，主要內涵則在於不動產「物權」與有價證券「債權」之間的轉換過程。

不動產證券化之後，不僅能將社會游資有效的疏導運用，藉以提高土地資源的使用效益，並且能促進其流通性與變現性，因此「資本大眾化、產權證券化、經營專業化」的投資形式，將是今後不動產投資的另一新方向。

【2005/03/13 經濟日報】
■ 彭培業（北區房屋首席總經理）

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